수도권 집값 '전고점' 돌파 및 지역별 광풍, 서울 25개 구 중 18곳이 뚫렸다, 경기 남부 '반도체 벨트'와 화성 동탄의 광풍, 집값을 미친 듯이 밀어 올린 3가지 핵심 동력
최근 대한민국 부동산 시장의 가장 뜨거운 화두는 단연 수도권 아파트값의 ‘전고점 돌파’와 특정 지역의 ‘광풍’ 현상입니다. 불과 얼마 전까지 집값 고점론이나 침체 우려가 무색하게, 과거 ‘코로나 불장’(2021~2022년) 시절 기록했던 역대 최고가를 갈아치우는 지역이 속출하고 있습니다.
1. 서울 25개 구 중 18곳이 뚫렸다
한국부동산원의 아파트 매매가격지수를 분석한 결과, 현재 수도권 집값은 과거의 최고점을 넘어 완전히 새로운 가격대에 진입했습니다.
서울 18개 자치구 최고가 경신: 작년까지만 해도 강남 3구(강남·서초·송파)와 마포·용산·성동구 등 이른바 '한강 벨트' 위주로 전고점을 돌파했으나, 최근 성북·강서·서대문·동대문·종로·중·구로구 등 7개 구가 추가로 전고점을 돌파했습니다. 이로써 서울 25개 구 중 무려 72%에 달하는 18개 구가 역사상 가장 높은 집값을 기록 중입니다.
경기 주요 요충지 연쇄 돌파: 경기도 역시 상급지와 핵심 일자리 지역을 중심으로 불이 붙었습니다. 과천을 시작으로 성남 분당구·수정구, 하남, 용인 수지구, 안양 동안구 등이 과거 최고가를 가볍게 넘어섰습니다.
2. 경기 남부 '반도체 벨트'와 화성 동탄의 광풍
서울뿐만 아니라 경기 남부 지역, 특히 ‘반도체 벨트’로 불리는 지역의 상승세는 그야말로 광풍에 가깝습니다. 그 중심에는 화성 동탄이 있습니다.
동탄의 기록적인 거래량과 신고가: 화성 동탄 신도시는 한 달 실거래량이 1,000건을 훌쩍 넘기는 폭발적인 매수세를 보여주고 있습니다. 이른바 국평(국민평형, 전용 84㎡) 아파트가 15억~17억 원 안팎의 신고가를 연이어 경신하며, 웬만한 서울 중하위권 아파트 가격을 추월했습니다.
평택 고덕 등 후발 주자의 반등: 삼성전자 반도체 공장이 있는 평택 고덕 신도시 등도 한동안 겪었던 조정기를 끝내고 분양시장과 매매시장이 동시에 기지개를 켜며 강한 매수세가 유입되고 있습니다.
3. 집값을 미친 듯이 밀어 올린 3가지 핵심 동력
과거 문재인 정부 시절의 폭등장과 비교했을 때, 지금의 광풍을 이끄는 동력은 사뭇 다릅니다.
① 대기업 맞벌이 30대의 '막강한 구매력'과 성과급
이번 상승장의 주역은 대기업(삼성, SK하이닉스 등)에 근무하는 30대 맞벌이 부부들입니다. 이들은 고소득을 바탕으로 대출 규제를 극복할 수 있는 자금력을 갖추고 있습니다. 특히 최근 반도체 기업들의 대규모 성과급(n% 성과급) 릴레이가 이어지면서, 이 자금이 직장과 가까운 경기 남부(동탄, 용인, 분당)나 서울 핵심지 아파트를 사들이는 실탄으로 쓰이고 있습니다.
② "더 늦으면 새집 못 산다"… 극심한 공급 부족 공포
현재 대한민국 주택 시장은 인허가, 착공, 준공 물량이 모두 급감하는 ‘공급 가뭄’ 상태입니다. 올해 전국 아파트 입주 예정 물량은 약 20만 가구 수준으로, 과거 평년(30만~40만 가구)의 절반 수준에 불과합니다. 여기에 원자재 가격과 공사비 폭등으로 분양가가 날이 갈 수록 치솟자, 실수요자들이 *"지금 분양받거나 기존 준신축을 사는 게 가장 싸다"*는 심리로 매수에 가담하고 있습니다.
③ 전세난이 매매 수요를 떠밀다
서울과 수도권 전세 매물이 씨가 마르고 전셋값이 10년여 만에 최고 상승률을 기록하자, 세입자들이 심리적 공황 상태(패닉 바잉)에 빠졌습니다. 전세 부담을 이기지 못한 임차인들이 대거 매매 수요로 전환되면서 집값을 밑에서부터 강하게 밀어 올리는 지지대 역할을 하고 있습니다.
정부는 시장의 과열을 막기 위해 보유세 인상, 가계대출 추가 규제 등을 포함한 대대적인 부동산 종합 대책을 7월에 발표하겠다고 예고한 상태입니다. 이 대책의 수위(대출 한도 축소 강도 등)에 따라 일시적인 숨고르기가 올 수 있습니다.
하지만 근본적인 '공급 부족'과 '전세난'이 단기간에 해결되기 어렵기 때문에, 규제가 나오더라도 직주근접이 가능한 경기 남부 핵심지와 서울 상급지로의 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상과 가격 방어력은 앞으로도 더욱 공고해질 것이라는 게 전문가들의 대체적인 시각입니다.
