"비거주 1주택자 보유세·양도세 비상"("살지 않는 주택은 공제 혜택 축소", "양도세가 최대 2.5배 뛴다?", 왜 정부는 '실거주 잣대'를 들이댈까?)
정부가 부동산 시장 정상화와 실거주자 보호를 명분으로 "실거주(실제 거주 여부)"에 따라 보유세(종부세)와 양도소득세 혜택을 완전히 차등화하는 세제 개편안을 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
내가 분양받거나 산 집이 있지만 직장, 자녀 교육 등의 사정으로 전세를 주고 다른 곳에 임차해 살고 있다면 앞으로 세금 부담이 얼마나 늘어나는지, 그리고 이번 개편안의 핵심 쟁점이 무엇인지 아주 알기 쉽게 짚어 드립니다.
1. 보유세(종부세) 개편의 칼날: "살지 않는 주택은 공제 혜택 축소"
현재 세법 체계에서 1세대 1주택자는 다주택자에 비해 막강한 세금 감면 혜택을 누리고 있습니다. 공시가격 기본공제도 12억 원으로 다주택자(9억 원)보다 높고, 오래 보유하거나 고령일 경우 최대 80%까지 종합부동산세(종부세)를 깎아주는 '고령자·장기보유 세액공제' 혜택을 받습니다.
무엇이 달라지나?
현행 제도에서는 내가 그 집에 직접 살지 않아도(비거주) 단지 '보유' 기간과 '연령' 요건만 채우면 종부세를 최대 80%까지 중복해서 공제받을 수 있었습니다.
하지만 개편안은 이 구조를 완전히 뒤흔들고 있습니다.
실거주 의무 부여: 앞으로는 1주택자라 하더라도 실제 거주하지 않은 주택에 대해서는 고령자·장기보유 세액공제 혜택을 대폭 축소하거나 아예 제외하는 방안을 검토하고 있습니다.
초고가 1주택자 타깃: 특히 강남권 등에 위치한 수십억 원 상당의 '초고가 1주택'을 소유하면서도 실제로 거주하지 않고 전세를 끼고 사둔 갭투자성 보유자들에 대한 보유세 부담을 실질적으로 높이겠다는 취지입니다.
2. 양도소득세 '장특공제' 대수술: "양도세가 최대 2.5배 뛴다?"
비거주 1주택자들에게 가장 치명적인 부분은 바로 집을 팔 때 내는 양도소득세의 '장기보유특별공제(장특공제)' 개편입니다.
장기보유특별공제(장특공제)란?
집을 오래 가지고 있다가 팔 때, 물가 상승률 등을 감안해 양도차익의 일정 비율을 깎아주는 제도입니다.
현행 기준: 1세대 1주택자는 보유 기간에 따라 최대 40%, 거주 기간에 따라 최대 40%를 각각 적용해 합산 최대 80%의 세금을 공제받습니다.
즉, 내가 그 집에 단 하루도 살지 않았더라도 10년 동안 집을 '보유'만 했다면 양도차익의 40%를 공제받을 수 있었던 것이죠.
어떻게 개편되나?
정부는 이 '보유분 공제(최대 40%)'를 20% 수준으로 반토막 내거나 아예 폐지하고, 대신 실제 거주한 기간에 대한 공제 비중을 대폭 늘리는 방향으로 설계를 다듬고 있습니다.
국회 기획재정위원회 등에서 모의 계산한 시뮬레이션에 따르면, 만약 '10년 보유하고 5년 거주'한 1주택자의 보유 공제 혜택이 축소될 경우 양도소득세가 기존보다 최대 2.5배(수천만 원 이상) 늘어날 수 있다는 분석이 나옵니다. 1주택자라는 타이틀만 믿고 살지 않는 집을 묵혀두었다가 매도하려던 은퇴자나 일시적 이주자들에게는 그야말로 날벼락 같은 소식입니다.
3. 왜 정부는 '실거주 잣대'를 들이댈까?
정부가 비거주 1주택자까지 규제망에 넣으려는 이유는 크게 두 가지입니다.
'똘똘한 한 채' 쏠림 현상 방지: 다주택자 규제가 강해지자, 자산가들이 지방이나 수도권 외곽 주택을 정리하고 서울 강남 등 초고가 아파트 한 채로 자금을 몰아주는 현상이 극심해졌습니다. 정부는 이를 투기 행위의 일종으로 보고, 실거주하지 않는 고가 1주택 역시 규제하겠다는 메시지를 던진 것입니다.
실수요 중심의 시장 개편: 주택은 '사는(Buy) 것'이 아니라 '사는(Live) 곳'이어야 한다는 원칙 아래, 실제 거주하는 사람에게만 세제 혜택을 몰아주겠다는 정책적 지향점이 반영된 결과입니다.
취득 당시 '조정대상지역' 여부 확인: 내가 집을 살 당시에 해당 지역이 조정대상지역이었다면 비과세를 받기 위해 반드시 2년 실거주 요건을 채워야 합니다. 만약 비조정지역이었다면 2년 보유만으로도 기본 비과세(12억 원 이하)는 가능합니다.
'상생임대인' 제도 활용: 직장 근무나 학업 등의 이유로 실거주가 도저히 불가능하다면, 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 올리는 '상생임대차 계약'을 체결해 실거주 2년 의무를 면제받는 혜택을 적극 활용해야 합니다.
일시적 2년 내 양도 예외 조항 검토: 해외 이민이나 1년 이상의 해외 주재원 근무, 질병 치료 등으로 세대 전원이 출국하는 경우 출국일 기준 1주택자라면 출국 후 2년 이내 양도 시 예외적으로 비과세 혜택을 받을 수 있는 예외 조항을 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
