'공급 부족'과 이로 인해 파생되는 '전·월세 시장의 여파'(공급 부족은 왜 일어났을까?, 공급 부족이 만든 '전·월세 여파' 4가지, 실수요자를 위한 대응 전략)
"집값이 오른다, 내린다"를 다투기 이전에 "당장 들어갈 집 자체가 부족해지고 있다"는 실물 시장의 경고음이 울리고 있는 것인데요. 왜 공급이 부족해졌는지, 그리고 이 현상이 우리의 전·월세 주거 환경에 어떤 구체적인 파급효과를 불러오고 있는지 알기 쉽게 말씀해 드리겠습니다.
1. 공급 부족은 왜 일어났을까?
집을 지어서 사람이 입주하기까지는 보통 3년~5년 이상의 시간이 걸립니다. [인허가 → 착공 → 분양 → 입주]라는 단계별 과정을 거치기 때문입니다. 따라서 현재 눈앞에 다가온 공급 부족은 과거 몇 년간 누적된 악재들의 결과물입니다.
1) 원자재 가격 및 공사비 폭등
러시아-우크라이나 전쟁 등 글로벌 공급망 위기로 인해 시멘트, 철근 등 건설 필수 자재 가격이 급등했습니다. 여기에 인건비 상승까지 맞물리며 건설 공사비가 불과 몇 년 사이에 30~40% 이상 폭등했습니다.
2) 고금리 지속과 PF(프로젝트 파이낸싱) 우려
건설사들은 은행 대출(PF)을 일으켜 땅을 사고 건물을 짓습니다. 하지만 금리가 치솟으면서 건설사의 금융 비용 부담이 극심해졌고, 중소 건설사들의 부도 우려가 커지면서 금융권이 대출 문턱을 대폭 높였습니다.
3) 건설사의 사업 포기와 '착공 절벽'
공사비는 뛰고 돈 줄은 막히다 보니 건설사들이 "지어봤자 남는 게 없거나 오히려 손해"라며 사업을 아예 포기하거나 미루는 현상이 잇따랐습니다. 그 결과 인허가 및 착공 물량이 급감했고, 이 영향이 수년이 지난 지금 '입주 물량 가뭄(공급 절벽)'으로 현실화된 것입니다.
2. 공급 부족이 만든 '전·월세 여파' 4가지
신축 아파트 공급이 줄어들면 가장 먼저 충격을 받는 곳은 매매 시장이 아닌 임대차(전·월세) 시장입니다. 집을 사지 않고 전세나 월세로 살려는 실수요는 그대로인데, 공급되는 신규 물량이 줄어들기 때문입니다.
[신축 공급 감소] 👉 [전세 매물 감소] 👉 [전세가 상승] 👉 [월세화 가속 & 주거비 증가]
💡 여파 1: 전세 매물 기근과 '전세가 상승'
아파트가 신규 입주할 때 보통 전체 물량의 30~50% 정도는 전세 매물로 시장에 풀립니다. 하지만 신규 입주 아파트 자체가 급감하면서 임대차 시장으로 유입되는 새 전세 물량이 뚝 끊겼습니다.
수요는 일정한데 물량이 없으니, 남아있는 아파트의 전세 가격이 계속해서 오르는 매물 기근 현상이 이어집니다.
💡 여파 2: 전세의 '월세화' 가속
전셋값이 너무 오르고, 금리가 높아 전세자금대출 이자 부담이 커지면서 세입자들이 "차라리 매달 일정 금액을 내는 월세가 낫다"고 판단하는 경우가 늘었습니다.
집주인 입장에서도 전셋값을 대폭 올리기보다는 월세나 반전세로 전환하여 안정적인 월 소득을 얻기를 선호합니다.
결과적으로 전세 수요가 월세로 대거 이동하면서 월세 가격까지 동시에 밀어 올리는 악순환이 발생하고 있습니다.
💡 여파 3: '비아파트(빌라·오피스텔)' 기피와 아파트 쏠림
몇 년 전 시장을 흔들었던 전세사기 여파로 인해 청년·신혼부부 등 임차인들이 빌라나 다세대, 오피스텔 전세를 극도로 꺼리게 되었습니다.
빌라 전세 외면 현상으로 인해 임차 수요가 오직 '아파트 전세'로만 과도하게 쏠리는 현상이 심화되었습니다.
비아파트 시장은 공급과 수요가 모두 얼어붙고, 아파트 전·월세만 가격이 폭등하는 임대차 시장의 양극화가 뚜렷해졌습니다.
💡 여파 4: 3040세대의 '전세가율 상승' 압박과 매매 전환
전세 가격이 지속적으로 오르면서 매매 가격 대비 전세 가격의 비율인 '전세가율'이 높아지고 있습니다.
전셋값이 매매가의 70~80% 수준까지 바짝 추격하면, 3040 실수요자들은 "차라리 대출을 더 보태서 집을 사버리자"는 심리적 압박을 받게 됩니다.
이는 결국 매매 수요를 자극하여 집값을 다시 받치는 지지대 역할을 하게 됩니다.
3. 실수요자를 위한 대응 전략
1)공급 측면
2) 전세 시장
3)월세 시장
정부 정책 금융 제도를 최대한 활용하기
전세 재계약이나 이사를 앞두고 있다면 버팀목 전세자금대출이나 청년 전용 대출 등 저금리 정책 상품 자격 요건을 가장 먼저 검토해야 합니다.
청약 및 공공임대 기회 적극 타진
공급 가뭄 속에서도 정부가 추진하는 신혼부부·청년 특공, 매입임대주택, 장기전세 등 공공 주거 지원 사업의 모집 공고를 상시 모니터링할 필요가 있습니다.
무리한 갭투자 피하기 & 자금 계획 보수적 수립
전셋값이 오른다고 해서 무리하게 영끌 매수를 하기보다는, 본인의 대출 상환 능력과 소득 수준에 맞춰 감당 가능한 범위 내에서 주거 거점을 선택하는 실속 있는 접근이 무엇보다 중요한 시점입니다.
