수도권 주택사업 경기전망 개선… 공급 부족 돌파구 열릴까?, 주택사업 경기전망지수(HBSI)란 무엇인가요?, 건설사들이 갑자기 태도를 바꾼 3가지 이유, 2030·3040 세대가 취해야 할 부동산 전략

최근 대출 규제와 세금 소식에 이어, 주택 공급 시장에서 아주 중요한 변화의 바람이 불고 있습니다. 바로 “수도권 주택사업 경기전망지수가 대폭 개선되었다”는 소식입니다. 집을 사려는 사람(수요) 입장에서는 대출이나 세금도 중요하지만, 내가 살 만한 새 아파트가 앞으로 충분히 공급될 것인가(공급) 역시 집값을 결정하는 매우 결정적인 열쇠입니다. 최근 몇 년간 원자재 가격 급등과 고금리 여파로 건설사들이 분양을 미루고 공사를 중단하면서 "앞으로 수도권에 새 아파트가 아예 씨가 마르는 것 아니냐"는 ‘공급 가뭄’ 우려가 팽배했는데요.

수도권 주택사업 경기전망 개선… 공급 부족 돌파구 열릴까?

1. 주택사업 경기전망지수(HBSI)란 무엇인가요?

먼저 이 뉴스에 등장하는 용어부터 쉽게 짚고 넘어가겠습니다.

  • 주택사업 경기전망지수(Housing Business Survey Index): 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사(즉, 우리나라에서 아파트를 짓는 건설사들)를 대상으로 "앞으로 주택 사업 경기가 좋아질 것 같습니까, 나빠질 것 같습니까?"를 물어보고 수치화한 지표입니다.

  • 지수 해석 방법: 기준선은 100입니다.

    • 100 미만: 경기가 나빠질 것이라고 보는 건설사가 더 많다는 뜻 (부정적)

    • 100 초과: 경기가 좋아질 것이라고 보는 건설사가 더 많다는 뜻 (긍정적)

최근 수도권(서울, 경기, 인천)의 이 지수가 기준선인 100을 돌파하거나 이에 육박할 정도로 크게 올랐습니다. 불과 얼마 전까지만 해도 원자재 값 폭등과 미분양 우려로 60~70선에서 빌빌대던 지수가 급등한 것입니다. 건설사들이 "이제 수도권에서는 다시 아파트 지어 분양할 만하겠다!"라고 태세를 전환하기 시작했다는 강력한 신호입니다.

2. 건설사들이 갑자기 태도를 바꾼 3가지 이유

부동산 개발 사업은 수천억 원의 돈이 움직이는 냉정한 비즈니스입니다. 건설사들이 다시 움직이려 하는 데는 확실한 계산기가 두드려졌기 때문입니다.

① 서울·수도권 중심으로 매수 심리 회복

가장 큰 이유는 "지으면 팔린다"는 확신이 생겼기 때문입니다. 서울 아파트 거래량이 회복되고 주요 인기 지역(마포, 용산, 성동구 등) 및 경기 남부의 핵심 거점(용인, 평택 등)을 중심으로 집값이 반등하면서 분양 시장에 온기가 돌기 시작했습니다. 아무리 공사비가 많이 들어도 완판(완전 분양)만 보장된다면 건설사는 사업을 진행하지 않을 이유가 없습니다.

② 원자재 가격 및 공사비의 연착륙 (안정화 추세)

그동안 시멘트, 철근 가격이 미친 듯이 올라 공사비 갈등으로 재건축 현장이 멈추는 일이 비일비재했습니다. 그러나 최근 원자재 공급망이 다소 안정화되고, 늘어난 공사비를 공사 계약서에 현실적으로 반영하는 분위기(공사비 증액 합의 등)가 정착되면서 건설사들이 예측 가능한 범위 내에서 사업 예산을 짤 수 있게 되었습니다.

③ '반도체 밸트' 등 대형 호재 지역의 독주

정부가 강력하게 밀어붙이고 있는 경기 남부(용인, 수원, 평택)의 세계 최대 반도체 메가 클러스터 배후 주거지들은 경기 전망이 독보적으로 좋습니다. 대기업들의 대규모 투자가 집행되는 지역은 불황 속에서도 탄탄한 실수요층(직주근접 수요)이 받쳐주기 때문에, 건설사들이 이 지역을 중심으로 분양 레이스를 다시 펼칠 준비를 하고 있습니다.

3. 2030·3040 세대가 취해야 할 부동산 전략

공급망이 움직이기 시작했다는 뉴스를 접한 젊은 세대는 자산 계획을 어떻게 수정해야 할까요?

① "청약 통장" 절대 깨지 말고 기회를 엿보세요

건설사들이 분양을 재개한다는 것은 그동안 미뤄졌던 수도권 알짜 단지들의 분양이 대거 쏟아진다는 뜻입니다. 분양가가 예전보다 오르긴 했겠지만, 여전히 무주택자에게 청약은 가장 안전하게 새 아파트를 마련하는 통로입니다. 청약 통장 납입 한도가 확대된 만큼, 꾸준히 납입하며 수도권 핵심 분양 단지를 모니터링해야 합니다.

② 2~3년 내 입주 예정인 '분양권'이나 '준신축' 주목

앞서 말씀드렸듯 향후 2~3년간은 단기적인 입주 가뭄이 예정되어 있어 신축 아파트의 희소성이 매우 높아집니다. 청약 가점이 낮아 당첨 확률이 희박하다면, 이미 공사가 진행 중인 유망 단지의 분양권이나 입주 5년 이내의 준신축 아파트를 급매물로 확보하는 것도 단기 공급 부족 시기를 이겨내는 똑똑한 방법입니다.

③ 지방 부동산과의 극심한 양극화 주의

이번 공급 경기 개선은 철저하게 수도권에만 한정된 이야기입니다. 지방은 여전히 미분양 무덤에서 벗어나지 못해 사업전망지수가 바닥을 기고 있습니다. 자산을 증식하고 지키기 위해서는 무리해서라도 일자리와 인구가 집중되는 서울 및 수도권 중심의 똘똘한 한 채로 포트폴리오를 좁히는 좁은 문 전략이 필요합니다.

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