"강남 급매 늘지만 소화불량"…실거주에 전세 가뭄(급매물은 늘어나는데 왜 '소화불량'인가?, '실거주 의무'와 규제가 만든 거래의 벽, 매매는 소화불량인데, 전세는 왜 '가뭄'일까?)

여러 사람들에 가장 핫한 부동산을 물어보면 가장 먼저 말나오는 곳이 강남 아파트라고 백이면 백 답할 것입니다. 현재 강남은 급매물을 늘어나는 추세지만 수요자가 나타나지 않는 현상이 일어나고 있습니다. 

즉 강남 시장은 매물이 쌓이는데도 거래가 끊기는 '소화불량(매물 정체)' 상태에 빠져 있으며, 동시에 집을 사지 못하고 임대로 돌아서려는 수요가 밀려드는데 정작 '전세는 극심한 가뭄(매물 부족)'을 겪고 있습니다. 지금 막 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자들에게 어떤 영향을 끼치는지 설명드리겠습니다.

"강남 급매 늘지만 소화불량"…실거주에 전세 가뭄

1. 급매물은 늘어나는데 왜 '소화불량'인가?

급매물이 늘어난다는 것은 집을 팔고 싶어 하는 매도자가 많아졌다는 뜻입니다. 하지만 매수자가 이를 받아먹지 못해 시장에서 소화가 안 되고 있습니다.

① 다주택자·일시적 2주택자의 '시간 제한' 매도

세금 부담(종합부동산세, 양도소득세 등)을 줄이거나 대출 상환 부담을 느끼는 집주인들, 혹은 상급지로 이동하기 위해 일시적 2주택 상태가 된 이들이 특정 기한 내에 집을 팔아야만 하는 상황에 놓였습니다. 이로 인해 시세보다 수억 원 낮춘 급매물을 던지고 있습니다.

② 강력한 대출 규제와 고금리 장기화

매수 희망자 입장에서 강남 아파트는 대출 없이 사기 어려운 금액대입니다. 그러나 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 강화되고 스트레스 DSR 등이 적용되면서 상환 능력이 있어도 대출 한도가 대폭 줄어들었습니다. 여기에 고금리가 유지되면서 현금 동원력이 부족한 실수요자들은 급매물이 나와도 사지 못하는 ' 그림의 떡' 상황이 되었습니다.

③ "더 떨어질까 봐" 관망세 심화

매수자 중심 시장으로 개편되면서 "지금 급매를 잡아도 추가 하락할 수 있다"는 불안감이 확산했습니다. 매수자들은 더 큰 폭의 가격 조정을 원하며 관망하고, 매도자는 일정 수준 이하로는 더 이상 가격을 낮추기 싫어하면서 거래가 극도로 위축된 '소화불량' 상태가 이어지는 것입니다.

2. '실거주 의무'와 규제가 만든 거래의 벽

매매 시장의 소화불량을 더욱 부채질하는 결정적인 요소 중 하나는 실거주 관련 규제와 실수요 중심의 시장 구조 변화입니다.

  • 갭투자(전세를 끼고 매수)의 차단: 과거 강남 부동산 상승기에는 집값의 30~40%만 현금으로 가지고 전세보증금을 안고 사는 '갭투자'가 활발했습니다. 그러나 대출 규제 강화와 세제 불이익, 실거주 요건 강화 등으로 인해 전세를 끼고 급매를 받아줄 수 있는 외지인이나 투기적 수요가 완전히 차단되었습니다.

  • 실거주자만 남은 시장: 결국 현재 강남 아파트를 살 수 있는 사람은 "매매 대금 전체를 순수 현금과 허용된 대출만으로 충당하고, 직접 들어가서 살 실수요자"뿐입니다. 이 조건에 부합하는 매수층의 저변이 매우 얇기 때문에 급매물이 나와도 쉽게 소화되지 못합니다.

3. 매매는 소화불량인데, 전세는 왜 '가뭄'일까?

매매 시장이 얼어붙으면 보통 전세 시장으로 매물이 넘어가면서 전셋값이 안정되거나 매물이 풍부해지는 것이 일반적입니다. 하지만 지금 강남은 '전세 가뭄'이라는 반대 현상이 일어나고 있습니다.

① 매수 포기층의 전세 시장 유입

집값이 불안정하고 대출이 막히자, 아파트를 사려던 실수요자들이 "지금은 살 때가 아니다"라며 매매를 포기하고 전세 시장에 머물거나 새로 진입하고 있습니다. 즉, 전세 수요가 대폭 증가했습니다.

② 임대차 2법(계약갱신청구권)의 영향

기존 세입자들이 계약갱신청구권을 행사해 2년 더 거주(2+2년)하는 경우가 대다수입니다. 이로 인해 시장에 새로 나오는 신규 전세 물량이 극도로 제한됩니다.

③ 실거주 요건 강화로 인한 임대물량 감소

1주택자라 하더라도 비과세 혜택이나 양도세 중과 배제를 받기 위해 집주인이 직접 입주해 사는 경우가 늘었습니다. 집주인이 실거주를 채우기 위해 입주하면서 기존에 전세로 나오던 물량이 시장에서 완전히 사라졌습니다.

④ 신규 입주 물량(공급) 부족

강남권의 재건축 사업 지연, 공사비 갈등 등으로 인해 단기적으로 신축 아파트 입주 물량이 공급 가뭄 상태에 빠졌습니다. 전세 시장에 단비 역할을 해줄 대단지 입주가 줄어들면서 매물 부족이 가중되었습니다.

이러한 현상이 왜 일어나게 되었는지 위의 내용을 보시면 이해하셧을 것 같은데요. 위의 설명은 길게 해드렸지만 한마디로 말씀드리면 악순환의 반복이라고 말씀드리고 싶습니다. 정부의 정책으로 인해 알토란 같은 강남 부동산 매물은 넘쳐나는데 급매로 나온 금액조차 높아 매수가 힘들어 전세로 사람들이 다 쏠리니 전세 매물이 감소되고 전세값이 비정상적으로 높게 유지되며 결국은 매매가를 지켜주는 모습이 나타납니다.

많은 2030세대들은 "어차피 강남은 전세도 비싸서 못들어가 나랑 상관없어"라고 생각을 하실 것 같은데요. 착각하시는 겁니다. 강남이 오르면 마포, 용산, 성동(마용성) 그리고 인접한 경기지역으로 풍선효과를 일으켜 임대차 시장 가격을 밀어 올리는 꼴이 되버리며 결국은 무주택 실수요자들은 고전세가와 고금리 전세대출 이자 부담을 겪게 될겁니다. 그러므로 2030세대들은 현 상황에선 부동산에 관심을 일찍부터 가지셔야 내 집 마련 계획을 세우실 때 유리한 위치를 가져갈 수 있을 겁니다.

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